Asuntosijoittamisen sudenkuopat ja miten niistä selvitään?

Asuntosijoittaminen mainitaan usein hyväksi keinoksi kerätä passiivisia, tai ainakin lähes passiivisia, tuloja. Kuitenkin tähän sijoitusmuotoon liittyy myös useita erilaisia sudenkuoppia, joihin varomaton tai kokematon sijoittaja voi astua. Mitä nämä sudenkuopat ovat ja miten niistä selvitään? Lue tämä juttu, niin tiedät.

Laadi vuokrasopimus huolella
Ensinnäkin, kun lähdet vuokraamaan sijoitusasuntoasi, kannattaa vuokrasopimus laatia huolella. Jos sinulla on useita vuokralaisia kerralla, mieti ensinnäkin, onko kannattavampaa tehdä heidän kanssaan erillinen vai yhteinen vuokrasopimus. Vuokranantajan näkökulmasta katsottuna yhteinen vuokrasopimus tuo erillistä sopimusta enemmän turvaa. Tällöin nimittäin yksi vuokralaisistasi ei voi irtisanoa pelkästään omaa sopimustaan. Jos taas ollaan tilanteessa, jossa yksi vuokralaisistasi päättääkin muuttaa asunnosta pois, ovat jäljelle jäävät vuokralaiset edelleenkin vastuussa vuokranmaksusta, koskien koko vuokraa. Vakuudesta sopiminen on erittäin tärkeää ja siitä tulee sopia jo siinä vaiheessa, kun teet vuokrasopimusta.

Entäpä, jos vuokralainen ei maksakaan vuokria?
Valitettavasti ei ole kovin harvinaista, että vuokralainen ei hoidakaan vuokranmaksua ajallaan. Tämä on itse asiassa yksi asuntosijoittamisen suurimmista riskeistä. Asuntosijoittajalle tästä saattaa aiheutua suuria tappioita. Vuokrasopimuksen voi irtisanoa, jos vuokrat ovat jatkuvasti myöhässä. Vuokranmaksun laiminlyöminen on tähän riittävän suuri peruste. On kuitenkin tärkeää toimittaa vuokralaiselle purkuvaroitus sekä irtisanomisilmoitus todistettavalla tavalla. Tekstiviestin lähettämistä ei voida tässä yhteydessä pitää todistettavana tapana, vaan esimerkiksi irtisanomisilmoitus tulisi viedä henkilökohtaisesti vuokralaiselle ja pyytää tätä allekirjoittamaan, että on saanut ilmoituksen. Nopea reagointi on valttia, minkä vuoksi asuntojen vuokraamista ei ehkä voidakaan pitää täysin passiivisena tulona – vaatiihan kassavirran seuraaminen ja mahdollinen reagoiminen muuttuviin tilanteisiin jonkin verran aktiivisuutta asunnon omistajalta. Täysin maksamattomiin vuokriin tulee puuttua välittömästi. Jos kahden kuukauden vuokrat ovat jäänet maksamatta, vuokranantajalla on oikeus vuokrasopimuksen purkuun. Toisinaan vuokralainen ei vielä tässäkään vaiheessa suostu asunnosta lähtemään, jolloin saatetaan joutua turvautumaan häätöön, jota haetaan paikallisesta käräjäoikeudesta.

On hyvä muistaa, ettei vuokrasuhteen purkaminen ja irtisanominen tarkoita samaa asiaa. Purkaminen johtaa vuokrasuhteen päättymiseen saman tien, mutta irtisanomisen jälkeen suhteen päättymisessä kestää jonkin verran.

Millaisia asioita vuokranantajan tulee tietää kunnossapitovastuusta ja sen jakautumisesta?
Kun vuokraan sijoitusasuntoja, tulee sinun tietää, kuinka asunnon kunnossapitovastuu jakautuu. Yleisesti ottaen osakkeenomistaja vastaa asunnon pinnoista, kuten seinistä, lattioista ja sisäikkunoista. Taloyhtiön vastuulle taas kuuluvat talon rakenteista ja perusjärjestelmistä, kuten ilmanvaihdosta, huolehtiminen.

On tärkeää, että vuokralaiselta vaatii kotivakuutuksen. Tämän ehdon voi määritellä vuokrasopimuksessa. Yleensä vahingonaiheuttaja on velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingot ja jos vahingonaiheuttajalla on asianmukainen vakuutus, menevät kulut yleensä vakuutuksen piikkiin. Vaikka vuokralaisella olisikin vakuutus, on myös vuokranantajalla hyvä olla omansa.

Entäpä jos vuokralaisesi katoaa?
Ei ole aivan tavatonta sellainenkaan tilanne, että asunnon vuokralainen on joko tahallisesti tai tahattomasti kadoksissa etkä saa häntä kiinni. Tällöin ovat hyvät neuvot kalliit. Ensinnäkin on hyvä tarkistaa asunnon kunto. Tämä saattaa auttaa selvittämään, mistä on kyse. Jos vuokralaisen tavarat ovat edelleen asunnossa, saatat saada lisätietoja ottamalla yhteyttä sosiaalitoimistoon, maistraattiin tai poliisiin. Muistathan kuitenkin, ettet saa mennä asuntoon ilmoittamatta tai ilman lupaa. Ilmoita siis etukäteen kirjeitse tulostasi ja pyydä vuokralaista ilmoittamaan, ellet saa tulla asuntoon kirjeessä mainittuna aikana. Kuten edellä jo todettiinkin, niin kahden kuukauden maksamattomat vuokrat ovat riittävä peruste vuokrasopimuksen purkamiselle eli jos tänä aikana vuokralaista ei näy eikä kuulu ja jos vuokrat ovat saamatta, on aika päättää vuokrasopimus.